Grundstückskauf: Auswirkungen von Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg

Ein Grundstückskäufer kann sich gegen die Ausübung eines im Kaufvertrag vorbehaltenen Rücktrittsrechts nicht wehren, indem er nachträgliche Vertragsanpassung wegen der Folgen der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs verlangt (LG Koblenz v. 11.12.2024 – 14 O 278/24).

Der Sachverhalt:

Am 30.04.2020 kaufte der Beklagte von der Klägerin das streitgegenständliche Grundstück zum Preis von ca. 226.000 Euro. In diesem Vertrag verpflichtete er sich, innerhalb von drei Jahren ab Fälligkeit der Kaufpreiszahlung auf dem Grundstück ein Gebäude zur gewerblichen Nutzung bezugsfertig zu errichten. Der Klägerin wurde ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass der Beklagte seine Verpflichtung "nicht, nicht fristgerecht oder nur unvollständig erfüllt" hat. Am 15.09.2020 zahlte der Beklagte den vereinbarten Kaufpreis. Am 22.10.2020 wurde das Grundstück auf den Beklagten umgeschrieben. In den Folgejahren verhandelte der Beklagte mit verschiedenen Mietinteressenten für eine von ihm auf dem Grundstück geplante Halle. Mietverträge kamen nicht zustande. Das streitgegenständliche Grundstück ist bislang unbebaut. Am 19.02.2024 erklärte die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Beklagte verweigerte jedoch die Rückgabe des Grundstücks und verlangte eine Anpassung des Vertrages nach § 313 Abs. 1 BGB in Form der Verlängerung der Bebauungsfrist. Die grundlegenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Vertrags hätten sich durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg wesentlich verändert. Bei Kenntnis der Reichweite der wirtschaftlichen Folgen hätten die Parteien in dem Vertrag eine längere Frist vorgesehen. Das LG hat der Klage stattgegeben.

Die Gründe:

Die Voraussetzungen des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts liegen vor. Der Beklagte hat im vereinbarten Dreijahreszeitraum kein Gebäude zur gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück errichtet. Eine Verlängerung der Bebauungsfrist im Wege der Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg ist ausgeschlossen. Die hierdurch verschlechterte wirtschaftliche Lage ist kein Risiko, das sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Ungeregelte, aber prinzipiell voraussehbare Zufallsschäden, muss jede Vertragspartei grundsätzlich selbst tragen, wenn sie im Vertrag keine andere Regelung getroffen hat.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nur für sogenannte "Gemeingefahren", die dann von den Parteien gemeinschaftlich zu tragen sind, wenn nicht eine Partei das entsprechende Risiko ausdrücklich oder durch den besonderen Sinn und Zweck des Vertrags übernommen hat. Zu solchen Gemeingefahren werden grundlegende Änderungen der wirtschaftlichen, sozialen oder politischen Verhältnisse sowie sonstige (Natur-)Katastrophen gezählt, die alle Bürger gleichermaßen betreffen. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hat sich Deutschland aber bereits seit fast zwei Monaten in der Corona-Pandemie befunden und beiden Parteien ist der Ernst der Lage bekannt gewesen. Die Pandemie ist von der WHO bereits als solche qualifiziert worden. Auch die Folgen des Ukraine-Krieges in Deutschland vermitteln keinen Anspruch auf Vertragsanpassung. Dessen ökonomischen Folgen haben zwar die bereits angespannte wirtschaftliche Lage verschärft. Trotz erhöhter Inflation und angespannter Lage hinsichtlich der Energieversorgung ist aber eine Stabilisierung der Volkswirtschaft in Deutschland gelungen.

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