Störung der Geschäftsgrundlage durch Corona-bedingte Ladenschließung? Der BGH hat entschieden

Etliche deutsche Zivilgerichte haben bereits Urteile zu einer möglichen Corona-bedingten Vertragsanpassung bei Gewerberaummietverträgen gefällt. Knackpunkt ist insbesondere die Frage, ob die Corona-Pandemie und die dadurch angeordneten Betriebsschließungen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Mitte Januar 2022 hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entschieden (Urteil v. 12. Januar 2022, Az. XII ZR 8/21) und einige Leitlinien aufgestellt.

Rechtliche Einordnung

Der Rechtsstreit dreht sich um § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Norm ermöglicht es vereinfacht gesagt, Verträge nachträglich anzupassen, wenn sich wesentliche Umstände nach Vertragsschluss unvorhergesehener Weise derart verändert haben, dass mindestens einer Vertragspartei ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zuzumuten ist. Vor dem Hintergrund der pandemiebedingt vielerorts behördlicherseits beschlossenen Ladenschließungen waren einige Ladeninhaber der Ansicht, dass ein Fall des § 313 BGB vorliege und die geschuldete Miete aufgrund der Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts herabzusetzen sei.

BGH bejaht die grundsätzliche Möglichkeit einer Vertragsanpassung

Der BGH hat diese Ansicht in seinem Urteil im Grundsatz bestätigt. Einem Gewerbemieter, der von der Schließungsanordnung betroffen war, könne durchaus ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete für den fraglichen Zeitraum zustehen. Eine staatlich angeordnete Betriebsschließung kann somit eine Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Die Erwartung der Vertragsparteien, insbesondere hinsichtlich der Nutzbarkeit des Mietobjekts, wurden durch den Lockdown „schwerwiegend gestört“, so der BGH.

Ob und in welcher Höhe eine Herabsetzung der Miete vorzunehmen ist, entscheidet sich hingegen nach einer umfangreichen Einzelfallbetrachtung und lässt sich nicht pauschal beantworten. So müsse einerseits etwa die Dauer der Geschäftsschließung, die Höhe der eingetretenen Verluste und andererseits Leistungen aus einer Betriebsversicherung sowie andere Maßnahmen, die dem Mieter zur Abmilderung der Verluste zumutbar waren, berücksichtigt werden. Zudem bejaht der BGH die bisher umstrittene Frage nach der Berücksichtigung etwaiger Corona-Hilfen; demnach müssen auch etwaig erhaltene staatliche Hilfsleistungen zu Lasten des Mieters berücksichtigt werden.